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APE – Documento, redatto nel rispetto delle norme contenute nel decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 (convertito in legge con la legge di conversione 3 agosto 2013, n. 90) e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti, che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica.

L’APE ante operam viene redatto sulla base delle condizioni e delle caratteristiche attuali dell’edificio.

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01).

I titoli abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:

La corrispondenza tra l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio/immobile e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

La conformità edilizia e urbanistica si verifica mediante sopralluogo ed è necessario confrontare lo stato di fatto con lo stato legittimato e, quindi, quanto riportato nel progetto assentito e depositato presso l’archivio comunale.

La regolarità edilizia e urbanistica è differente da quella catastale che è la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra alcunché rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile. Paradossalmente, possono esistere immobili abusivi ma accatastati.

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

Nella pratica le difformità sono innumerevoli e ogni fattispecie merita una valutazione e una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto.

Le tavole grafiche dell’edificio sono necessarie allo svolgimento di tutte le attività tecniche previste: dall’APE ai vari livelli di progettazione. Pertanto, in caso di mancanza di planimetrie, prospetti e sezioni, è necessario procedere al rilievo di dettaglio dell’edificio e alla restituzione in formato digitale di quanto rilevato. Nel caso di presenza in formato cartaceo di planimetrie, prospetti e sezioni, è comunque opportuno effettuare un sopralluogo/rilievo e la successiva restituzione in formato digitale.

Il progetto di fattibilità tecnica ed economica (DOCFAP) è finalizzato a definire gli obiettivi e le caratteristiche dell’intervento da realizzare, attraverso l’individuazione e l’analisi di tutte le possibili soluzioni progettuali alternative.
Il DOCFAP può essere redatto in una o in due fasi successive. Nel caso in cui siano previste le due fasi, nella prima il progettista redigerà il documento di fattibilità delle alternative progettuali, il DOCFAP, che sarà sviluppato con un livello di approfondimento differenziato a seconda del tipo e della dimensione dell’opera.
Nel DOCFAP saranno individuate le possibili soluzioni progettuali alternative; nella seconda fase saranno sviluppati i contenuti del documento, scegliendo solo una delle alternative progettuali.
Il progetto di fattibilità tecnica ed economica sarà accompagnato da:

La Relazione Energetica ex Legge 10 è un documento previsto dal D.Lgs. 192/2005 e s.m.i., ed è comunemente conosciuta con il nome di “ex Legge 10”, in quanto già la Legge 10/1991 la prevedeva.

Al suo interno, vi sono definiti i fattori tipologici e i dati tecnici e costruttivi dell’edificio, delle strutture e degli impianti, e le prescrizioni in materia di contenimento del consumo energetico da rispettare in fase di costruzione (isolamenti, ponti termici, rendimenti impianti, ecc.). Il documento fornisce, quindi, informazioni relative alle prestazioni e al rendimento energetico del sistema edificio–impianti, considerando anche eventuali contributi provenienti da fonti rinnovabili.

La relazione energetica non è sempre uguale ma prevede contenuti differenti a seconda del tipo di intervento cui è oggetto l’edificio in esame.

In particolare, la relazione tecnica è obbligatoria per tutti i lavori che prevedono nuova costruzione (intesa anche come demolizione e ricostruzione di edifici esistenti), o ristrutturazioni importanti di primo livello.

In questi casi, le verifiche interessano tutti i componenti dell’involucro edilizio e degli impianti in esso contenuti e il progettista è tenuto a verificare che vengano rispettati tutti i “requisiti minimi” previsti dal D.M 26.06.2015.

Anche nel caso di interventi parziali sull’edificio è necessario redigere una relazione tecnica “ex legge 10”, che però in questi casi andrà ad interessare solo le porzioni del fabbricato oggetto dell’intervento.

Stiamo parlando di interventi su porzioni di involucro (ristrutturazioni importanti di secondo livello) o su singoli elementi dell’edificio (interventi di riqualificazione energetica) che possono interessare l’involucro opaco o l’impianto termico.

Gli schemi di impianto e le planimetrie riportanti il layout impiantistico sono tavole grafiche parte integrante di tutti i livelli della progettazione degli interventi e riportano, in maniera più o meno dettagliata, le caratteristiche tecniche delle componenti dell’impianto e lo schema di funzionamento.

Progetto definitivo
Il progetto definitivo è predisposto sulla base del progetto di fattibilità tecnica ed economica; individua compiutamente i lavori da realizzare nel rispetto di tutti i vincoli esistenti e contiene tutti gli elementi necessari per il rilascio delle autorizzazioni richieste.

In questo livello verranno sviluppati gli elaborati grafici e descrittivi nonché i relativi calcoli ad un livello di definizione tale che nella successiva progettazione esecutiva non si avranno significative differenze tecniche e di costo.

Nel progetto definitivo dovrà essere indicato lo stato dell’opera; se necessario, bisognerà indicare il piano di riutilizzo delle terre e rocce da scavo. Inoltre, per gli interventi complessi il progetto comprenderà anche il piano di manutenzione.

In caso di affidamento dei lavori sulla base del progetto definitivo, il progetto definitivo dovrà essere corredato dai seguenti elaborati:

Progetto esecutivo

Il progetto esecutivo viene redatto in conformità al progetto definitivo e determina in ogni dettaglio i lavori da realizzare, il relativo costo previsto e il cronoprogramma coerente con quello del progetto definitivo.

Il progetto esecutivo, in pratica, costituisce l’ingegnerizzazione di tutte le lavorazioni e definisce compiutamente e in ogni particolare architettonico, strutturale e impiantistico, l’intervento da realizzare; restano esclusi da questa fase solo i piani operativi di cantiere, i piani di approvvigionamento e i calcoli e i grafici relativi alle opere provvisionali.

Nel corso dell’esecuzione dell’opera, il committente ha il diritto di “controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato” (art. 1662 del Codice civile). Tale diritto può essere esercitato personalmente oppure a mezzo di un professionista incaricato: il direttore dei lavori.

Il compito principale del direttore dei lavori è quello di assistere e sorvegliare i lavori, impartendo le opportune istruzioni quando necessario. In particolare, il direttore dei lavori ha la responsabilità del controllo tecnico, contabile e amministrativo. Il direttore dei lavori interloquisce in via esclusiva con l’esecutore in merito agli aspetti tecnici ed economici del contratto.

Il direttore dei lavori, inoltre, ha la specifica responsabilità dell’accettazione dei materiali, sulla base anche del controllo quantitativo e qualitativo degli accertamenti ufficiali delle caratteristiche meccaniche e in aderenza alle disposizioni delle norme tecniche per le costruzioni vigenti.

Il direttore dei lavori, se è provvisto dei requisiti previsti dalla normativa sulla sicurezza (D.Lgs. 81/2008), svolge anche le funzioni di coordinatore per l’esecuzione dei lavori (art. 101, comma 3, lett. d).

In particolare, durante la realizzazione dell’opera, il coordinatore per l’esecuzione dei lavori ha i seguenti compiti:

APE – Documento, redatto nel rispetto delle norme contenute nel decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 (convertito in legge con la legge di conversione 3 agosto 2013, n. 90) e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti, che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica.

L’APE post operam viene redatto sulla base delle condizioni e delle caratteristiche dei lavori realizzati sull’edificio. 

Al fine di accedere alle detrazioni, gli interventi sono asseverati da un tecnico abilitato, che ne attesti la rispondenza ai pertinenti requisiti richiesti nei casi e nelle modalità previste da specifico decreto del Ministero dello Sviluppo Economico. Tale asseverazione comprende, ove previsto dalla legge, la dichiarazione di congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati, intesa come rispetto dei massimali di costo previsti dal decreto ed è prevista dal decreto del Ministero dello sviluppo economico di cui all’articolo 119, comma 13 della Legge 77/2020. Le asseverazioni, nei casi indicati all’Allegato A del decreto del Ministero dello Sviluppo Economico, possono essere sostituite da un’analoga dichiarazione resa dal direttore lavori nell’ambito della dichiarazione sulla conformità al progetto delle opere realizzate, obbligatoria ai sensi dell’articolo 8, comma 2, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modifiche e integrazioni.

Al fine di accedere alle detrazioni, si rende obbligatorio trasmettere all’ENEA entro novanta giorni dalla fine dei lavori, i dati contenuti nella scheda descrittiva che contiene i modelli di cui ai successivi punti i) e ii), ottenendo ricevuta informatica, esclusivamente attraverso il sito internet reso annualmente disponibile:

I soggetti beneficiari delle detrazioni possono optare per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante ai sensi dall’articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013 e successive modificazioni, nonché per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante ai sensi degli articoli 119 e 121 della Legge 77/2020. Per esercitare tale opzione, si rende obbligatorio ottenere il “Visto di Conformità” rilasciato da un professionista incaricato (Dottore Commercialista, Consulente del Lavoro, CAF, ecc.).

I soggetti cessionari dei crediti corrispondenti alle detrazioni per lavori eseguiti sulle singole unità immobiliari e sulle parti condominiali degli edifici, al fine di migliorarne l’efficienza energetica (ecobonus) o ridurne il rischio sismico (sismabonus), possono accedere tramite l’area autenticata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate alla “piattaforma cessione crediti”, per visualizzare i crediti ricevuti, accettarli o rifiutarli. Le cessioni dei crediti sono comunicate dai beneficiari (per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari) oppure dagli amministratori di condominio (per gli interventi effettuati sulle parti comuni). Dopo l’accettazione, i crediti saranno visibili nel “cassetto fiscale” e utilizzabili in compensazione tramite modello F24, secondo le istruzioni impartite con la risoluzione n. 58/E del 25 luglio 2018. La piattaforma è utilizzata, altresì, dai fornitori che hanno realizzato interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico, per confermare l’opzione per lo sconto comunicata dai soggetti aventi diritto alle relative detrazioni. In alternativa alla compensazione, sempre tramite la suddetta piattaforma, i crediti ricevuti possono essere ulteriormente ceduti, secondo le disposizioni vigenti.

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